高考加油地产小政策不断荐2股魏家

地产：小政策不断 荐2股 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

事件：9月 0日，人行、证监会发布《进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定了对非限购城市，居民首次购买普通住宅、申请商业贷款时，最低首付比例调整为25%。

投资不起大背景下，刺激政策逐步从投资需求转变为刚性需求这是暨放开外资、降低公积金二套房首付比例之后的第三招，但方式从刺激投资性需求到刺激刚需的转变。1）在我们之前的两次事件的点评报告中已经指出，不论外资、还是二套房的公积金贷款，其目的都是带动投资性需求，且出台的背景是销售增速达到年内新高的时候，目的是为了提振行业的投资增速，以保GDP增长；2）这次的限购放开限定首套房、且为普通住宅（标准为144平方米之下、且价格不超过各地方规定的限额），辐射对象为首套刚性需求，和前两次形成了较大的区别。

依靠刚性需求拉动销售、进而拉动投资是可行方式，但非最优方式通过刺激需求的方式来刺激投资，比单纯的2006年成为阿迪王体育用品(中国)有限公司。 “阿迪王”这个品牌出现在了公众视线当中开源要好，去库存状态也会使刺激需求效果较好。利率边际宽松的末期是难有资金流入的，按照房地产开发 年周期看，房企的判断是在这 年内是否会让自己的销售期处在利率宽松期，而非是让自己的拿地开工期处于利率宽松期。在当前的情况下，去库存比补库存更关键，所以通过刺激需求来引导、比直接刺激投资更为有效。

然而，投资不起隐含的原因就是房价不涨，当前带动房价上涨的不是刚需、而是改善型需求，也就意味着，尽管有效、但并非最优。

金融创新已经成为房地产市场的热点，各种首付款解决方案已经成熟，该政策将打折扣世联行、平安好房、易居、点心科技等第三方机构已经在首付款解决方案领域进行了长期投入，最终都可以带来首付比例从 0%最多降到15%，比当前的25%更为有效。同时，包括格力地产在内的企业也通过自己发售金融产品的形式变相提供了首付款解决方案，所以该政策将会打折扣。

政府让居民加杠杆、银行降风险偏好，得出大投资不起、小政策不断按照政策苏宁和国美的转型也是如火如荼引导的方向，将让居民进一步加杠杆、同时让银行降风险偏好，前者将毫不犹豫的选择这项低成本加杠杆方式，而银行会有考察期，就是在多次降准导致银行信贷额度充裕的情况下，是否考虑将其更多的配臵在低风险、低收益的个贷资产上，由于从 0%下降到25%，即便根据 万亿的银行年均增长个贷规模计算，将会使得银行多增2000亿元，由于规模较小故银行的回避意愿也不会太强，也即政策将被很好的执行。

大的刺激政策没有出台、也不太可能出台，而通过多次、小强度的政策来达到刺激的目的，是要将房价维持在当前水平、甚至更高。从外资、到公积金二套房、到当前的刚需，从政策辐射的范围来看，仅剩下改善型需求，新的政策可以期待，行业增持评级，建议关注一线城市布局公司，龙头企业建议关注低估值的保利地产，和在此政策下即将库存出清完毕的转型公司，如华业资本。