高考加油中泰证券零利率下房价也难逃厄运海外经济分魏家

中泰证券：零利率下房价也难逃厄运海外经济分析 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

房地产的普通商品属性美国最近一百年的历史表明，房屋在长期来看就是一种能提供居住功能的普通商品，兼具抵抗通胀的属性；不过中短期内房价的波动性显示房屋还有投资属性，可能受到利率及经济增长等因素的影响。美国房价在“大萧条”后出现大幅且长时期的下跌，房屋供需的短期严重失衡是房地产价格出现大幅下跌的根本原因，经济危机程度越严重，房价下跌幅度越大。

“零利率”期房价为何时间如此之长？财富严重缩水。“零利率”前经济“脱实入虚”的现象导致资本市场出现非常严重的泡沫，泡沫的破裂通常意味着财富的大幅缩水，购买力剧烈下降，宽松力度不够大的政策都不足以改变资产价格超调的趋势。

低流动性和“近因效应”。相对股票和债券，房地产的流动性很低，因此其上涨和下跌的转换所经历的时间要远长于股票市场。另外，剧烈的价格下跌对投资者的心理影响极大，很多人因此而破产，因此“近因效应”让大家对房地产敬而远之，下跌的幅度越大，大家对购买房地产越存在恐惧心理，再加上房地产本身的长周期特征导致下跌期非常长，那么在大幅下跌时所需要的调整时间就更长。

房屋价格低迷的原因还在于“零利率”的后果。“零利率”时由于企业和居民领域的去杠杆行为，经济增速中枢通常会比较低，而为了恢复增长，刺激房地产投资往往会成为政府的一个重要选项，因此地产供给通常在这一段时间大幅扩张，而这会加剧房地产市场的失衡，导致房屋价格持续下跌。

“零利率”也会降低对房地产资产的配置需求。“零利率”时期，由于经济增长偏慢，总供给大于总需求，经济中通常存在比较明显的通缩，这会导致居民降低对防通胀的房地产资产的需求，而更倾向于配置现金。从跨市场套利的角度来说，“零利率”意味着货币市场只能获得较低收益，股票市场、房地产市场以及其他市场的收益率也会被压低，而由于房地产还有租金收益，因此其资本收益可能很低或是负的。

防止房价持续下跌要做到两点要摆脱房价不断下跌的厄运需要做到两点：一，持续减少房屋供给，让房地产市场的库存和过剩产能尽量出清；二，采取尽量宽松的货币政策，刺激通胀回升，进而促使对房屋的需求持续回升，并产生财富效应，吸引更多的投资性需求入市，房地产市场将再度进入正向循环。

对中国的启示：中国可能暂时不会重蹈日本覆辙2015年中国一线城市和部分二线城市价格的暴涨让大家开始担心中国的房地产可能会重蹈日本上世纪90年代犯下的错误，不过根据我们对这几个案例的研究得出的结论来看，中国现在可能并不会遭遇类似日本房地产市场长期低迷的情况NSN已经扭亏为盈。，主要的原因包括以下几点：一，高房价不是价格应该回调的唯一充要理由；二，需求方面：中国正处在快速城镇化的过程中，快速城镇化带来的“注：相关站建设技巧阅读请移步到建站教程频道。居住需求”的持续增加是防止房价持续回落的最重要支撑；三，供给方面：中国的房地产投资增速2010年以来已经连续六年下滑，产能出清相对比较彻底，直到今年年初才在“房地产去库存”的政策下出现了短暂的反弹，但房价的快速反弹导致调控政策又趋紧，房地产投资可能再度低迷。

总体来说，中国的房地产市场供小于需，这也是2015年以来部分城市房价出现上涨的根本原因，供需状况越失衡的地方上涨幅度越大。因此，房地产市场的去产能可能使中国避免出现过度的价格下跌，从而避免出现日本式的悲剧。这也给中国政府遏制一二线城市房价的暴涨提供一个思路，即大幅增加“居住供给”才有助于从根本上遏制房价的恐慌式上涨。绝大多数发达国家在快速城镇化的过程中都积极的介入公共“居住供给”扩张的过程当中，主要方式就是政府主动大规模建设廉租房和公租房，这不但能抑制房价上涨，还能促进房地产投资和经济的增长。