杨遴杰力量

杨遴杰：房地产调控形势颇为诡异

虽然目前有两套性健康、性教育的教学大纲 北京的房地产调控形势现在颇为诡异。在“国五条”细则强调省级人民政府对稳定房价负总责，房价上涨过快的要约谈和问责后，北京接连推出强化征20%交易所得个税、京籍单身限购一套房、进一步提高二套房贷款首付比例等政策，甚至还出台“副市长管房价”的直接控制房价措施，但市场表现并不让调控者满意。

销售量连续两个月下跌，房价却依旧坚挺，北京4月新居价格指数同比涨幅扩大到10.3%。

另一边，土地市场也不消停，5月20日，北京通州区某地块拍卖溢价率高达230%，表明开发商们对房价的延续高涨很有信心，对调控的前景并不看好。

北京市政府的调控态度与措施不可谓不严格。如果说房价是供求关系的表现，政府的很多调控措施都在想办法压制房地产需求，提高贷款首付比例算是温和的通过门坎抬高与本钱增加来赶走一部分价格敏感的需求人群；对价格不敏感人群采取的是限购措施，家庭第三套和单身第2套都被限住；至于征收20%个税的手段，可能是一厢情愿希望通过减少倒手*来减少房地产泡沫，却实质上由于需求的旺盛变成涨价的推手。这些围追堵截措施一定对需求减少多少起到一些作用，但对全面遏制价格上涨又没有真正的起到作用。可以说，即使销售大降，价格趋稳，没有人敢打包票，不会出现稍微的政策松动或宏观的形势变化，北京的房价不会再次快速上涨。

应对“国五条”的考核要求，在其他手段用完以后，只有使出较后的必杀技，政府管房价：开发商经北京住建委审批的预售证，还需提交至市长办公室，由分管副市长审批画钩后，才确定能否批复。当前北京市房价的定价逻辑，既不是本钱加利润的经典计划经济式，也不是供求关系决定的市场经济式，而是采取一套经验主义做法，要求预售证中的标价不得高于前一期和周边项目价格，超过这条红线，房子就不得入市。以历史价格为红线，不管怎样卖，在统计的时候房价上涨自然显示的是被限制住，考核合格当无忧。

可是这不过是掩耳盗铃的应付考核之策，至于市场房价是否真下落的，就变得不那么重要。市场自有自己的逻辑，政府可以控制的是明面的交易价格，开发商会去寻求其他方式来体现市场供求关系下自己应该得到的较大可能利润。比如，现在北京开发商卖房子把房价和装修款分开算，房价按官方要求，老老实实配合考核目标的实现。谁想买下房子，要看对装修款的接受度。据说每平方米三五千元的装修费用已很常见，八千元的也有。如果供求关系继续失衡，政府房价和市场估值差得更远，也许开发商不但要替人装修，还要兼着置办家具、电器，通过天价家具和电器来收回差价。

到这一步，如果还叫市场调控的话，不如说更像是一场数字游戏，不管真实的市场需求，不管供求关系决定的价格，只要求公然表现的价格符合官方要求。严格来讲，破坏掉价格机制后，很难再称为房地产市场。出现这样的现象，缘由在于引发调控行动的本源都是长期性的，而调控的官方考核都是短期性的。

房价快速上涨的原因都是宏观的，也是长期积累所致，包括外汇机制失衡与上项目拉经济带来的流动性多余，低端产业严重多余、大规模*方向全部被垄断导致的*渠道狭窄，至于北京，更有暂时没法摆脱的各种资源高度集中所带来的*吸引力。要消除这些因素的影响，需要核心制定宏观的、系统性的改革政策体系，全面进行改革外汇制度、戒除GDP崇拜的瘾头、改革经济结构与增长方式、破除垄断等方面的改革，这些都需要较长时间的改革实践来完成。遗憾的是，这些改革既没有积极谋划，更没有全面启动，启动的却是直指价格数字的针对地方政府的考核。

地方政府在此情境下就颇为为难，真正能控制房价上涨的政策都不在本身可控的层面内，也不是短时间会有所调剂的，而考核却是燃眉之急，一个季度一个季度的要来临。在这样的冲突下，大概也只剩下控制房价数据的方式。房地产调控不仅是地方政府的，或说不应当主要是地方政府的，制定切实有效的调控政策的权利和能力其实在核心政府手里，也希望在此方面有所作为。

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