高考加油平安信托报告投资优质零售地产获得中长期回魏家

据媒体统计，全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大，皆创历史新高。不过相关数据显示消费零售增长已成放缓之势显著，如此大规模兴建购物中心是否有“产能过剩”？

平安物业策略研究部近期编制了《零售地产深度分析及投资策略》报告，报告认为，虽然国内消费零售增长同比放缓，大部分城市消费品零售总额增幅下滑，不过仍能争持于双位数的上升通道。 未来中、长期零售量增长率稳固，有效支撑零售物业租赁需求。核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固，但一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。部分二线城市由于当前市场发展滞后，且中高端优质商场存量偏小，仍存在较大发展空间。

选择区位：十二大城市优先考虑

平安信托统计数据显示，当前中国人均零售商铺面积较发达国家仍处于较低水平，有较大的提升空间，未来中、长期零售销售仍处结构性上升通道。尽管国内消费疲弱，服饰品牌需求放缓，主要一、二线城市核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固，租金虽增速减缓，却仍能稳于高位，不过一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。

在通过多层面的角度对国内零售物业市场进行了分析后，平安信托综合判断十二个城市可优先考虑，他们分别是北京、上海、广州、天津、西安、南京、无锡、苏州、宁波、厦门、福州、长沙。

报告认为成都、、武汉等城市由于零售物业供应过剩而存在风险；相反如长沙、西安等部分城市由于当前商业市场发展滞后，且中高端优质商场存量偏小，仍存在较大发展空间。此外还有一些城市因零售布局未完善，新兴区域存在较大商业缺口，如厦门两岸金融中心等，仍留有一定发展潜力。

选择业态：中端餐饮业态抗疲软

在商场业态的构建上，报告认为，当前传统实体零售受电商冲击面临压力，购物中心对服务型相关业态的全新审视，已成为业界的共识。故报告建议，商业项目运营策略可在初期加大中端餐饮等服务类业态比例，在稳定期引入新鲜餐饮品牌，以此减轻消费疲软引发的营业额趋缓。这是因为相较其他业态，贴近消费群体的中端餐饮抗消费疲软能力较强，且作为可提供聚集、社交功能的业态受电商冲击程度很小。虽餐饮租户的租金水平相对偏低，但其可达聚集人气的效果，作为目东芝宣布在美国成立新公司推广其核动力业务 中心 ()的性消费业态有助弥补商场布局的不足，易形成差异化的特性亦令餐饮出租率较高。

另外报告也指出，服饰类品牌扩张计划已逐渐趋于保守，且知名品牌对门店的选址会更为审慎，核心商圈、新兴商圈内的优质项目将会是连日订单承接及发送比前期亦有小幅增长。以T/C80/20涤棉混纺纱为主原料的梭织32S×32S绣花涤棉布现货上市仍显有限其首选，故仍应重点关注此类物业。而随着中端服饰消费大规模移步购渠道，新建购物中心也可适当减少服饰业态的比例。

选择投资模式：合作开发与直接租用相结合

虽然零售市场增长有所放缓，并已对百货经营情况有所影响，但部分大型及地方龙头百货仍能保持扩张势头，故在合作方的选择上，可以重点关注实力运营商，而合作方式则视合作方特点而定。

比如采用“轻资产策略”的百货，主要靠长期租赁的方式增设门店，可成为潜在租户选择；而对于采用或偏向“重资产策略”的百货，倾向于自持物业，可以选择共同开发、经营的合作模式，且对于自有物业比重较高的零售商，售后回租可以成为其有效回笼资金的手段，也可以作为合作方式之一。

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