此案应认定为重大误解

此案应认定为重大误解

2003年3月，原告李某与被告周某签订房屋买卖协议，约定原告将自有房屋(铁路房改房、全部产权)一处以2.4万元的价格卖给被告，被告先付款2千元，余款待原告于年底办完过户手续后一次付清。协议签订后，被告预付原告2千元，并在得到原告的许可后入户居住，并对房屋进行了装修。2003年5月，铁路置换中心成立，原被告共同去办过户手续，根据牡铁分局2003年4月发布的牡分房[2003]111号文件《关于公布牡丹江铁路分局职工住房内部转让换购暂行管理办法的通知》的规定，被告因为比原告工龄短，所以必须向置换中心补交9千余元的工龄差价才可办理。因双方都不愿负担此款，产生纠纷。

[案情分析]　　原告认为，铁路的房屋虽然也给办理产权证，但没有市里房照，不能上市流通，只能在铁路职工内部流通，归铁路分局管理，因此属于企业自管房，作为铁路职工，必须执行分局的各项规定，铁路的内部文件具有约束力。双方签订合同是在铁路房屋置换办法出台之前，参照市里的交易习惯协商的，而按照后来铁路的内部规定，价款却相差了很多，是出乎双方意料的，应认定为重大误解，要求撤销房屋买卖协议。

被告认为，此合同是当事人真实意思表示

，又不违反法律规定，是合法有效的，协议约定原告过完户被告给付余款，原告没有办过户手续，并不是被告违约。关于铁路内部文件，不属于国家法律法规，不具有约束力，不合理的规定就不应执行，合同应继续履行。

在案件审理过程中，形成了三种意见。

第一种意见认为，铁路分局是企业，无权制定规范性文件，只能就具体事项的操作做出一些规定，且不能违反国家法律法规，所有与法律法规、行政规章相抵触的，一律无效。本案中铁路分局的文件与建设部关于房屋买卖的规定不一致，应认定无效，没有约束力。据此，应中止案件的审理，先打行政官司废止铁路分局的文件。

第二种意见认为，建设部关于房屋买卖的规定，特指的是上市交易的房屋，而铁路企业的房屋，虽也办理产权证，但却是内部的房产证，不能上市流通，因此，不能适用建设部的规定。就目前情况看，铁路房屋的开发者、管理者均为铁路企业，是典型的企业自管房，居住、使用房屋的也多数是内部职工，均受企业管理;就本案来说游戏制作人Tsutomu Kouno日前在接受日本游戏周刊FAMI通采访时表示，若不按文件执行，就办不了过户手续，因此，企业的内部文件是有约束力的，效力等同于行政法规，该合同违反文件的规定，应认定无效。

第三种意见同意企业的内部文件有约束力，但是不应认定无效。因为买卖双方是在铁路房屋置换办法出台之前，参照商品房的交易习惯协商确定的买卖协议，但双方均没有预见到需补交工龄差价款，因此本案应认定为重大误解。

笔者同意第三种意见。

首先，原、被告诉争的房屋，系牡丹江铁路分局自行开发管理的企业自管房，原告虽已购买了房屋的全部产权，但并不具备上市买卖的条件。国家有明确的规定，经济适用房、房改房、集资房等不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，而牡分房[2003]111号文件，对职工住房的内部转让换购问题所作出的规定，并不违反国家有关法律规定，应认定对其自管房屋具有约束力。

其次，铁路内部文件并不是行政法规，效力更不能等同于行政法规，因此不符合《合同法》第52条规定的合同无效的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。再者，原、被告是在平等协商基础上签订的房屋买卖协议，意思表示真实，合法有效，只是在双方协议时，铁路房屋还不允许买卖，牡分房[2003]111号文件下发后，虽然允许内部置换，但按此文件规定必须补交工龄差价款使他们的思想理论水平、政策水平得到确实的提高。而对于重大误解的认定，不光要看是否是对合同主要内容产生误解，还要看是否造成了对当事人的重大不利后果。就本案来说，原来商定的价钱是双方都可以接受的，但是，在铁路规定出台后，却要增加9千余元的支出，这个价格是双方商定价格的三分之一还多，无论此款由谁承担，都是造成了对当事人的重大不利后果。

因此，应当认定双方的协议存在重大误解。

[相关法规]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。

《合同法》第52条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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