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北三环新盘开发周期长达年半利润率或超美食

北三环新盘开发周期长达3年半利润率或超100%

易房产讯调控以后，大型开发企业的日子似乎更好过，因为他们的拿地能力更强，周转更快。然而，也有一些项目不多的小型开发商却能够通过“囤地”、延长开发周期等方式，充分利用土地的*空间来获取高额利润，临近北三环的胜古誉园(资料、团购、论坛)就是一例。

北四环内宅地楼面价仅8677.9元/平米

北京三环内原则上不再出让住宅用地之后，核心城区的土地日趋金贵，四环内的住宅项目纷纷大打“少有”牌，价格纷纷上涨的同时，销售却一直不错。

12月初，位于朝阳区胜古北路的胜古誉园获得预售许可证，正式入市，因为邻近北三环和安定路而引人关注，被誉为是接替小布什成为美国第56届总统。10年后“北三环安贞区域少有在售新盘”。

公然的信息显示，胜古誉园预计售价为约50000元/平米，实际售价可能到达45000元/平米以上。相对4环附近的太阳公元(资料、团购、论坛)、宵云路8号等销售均价均超过50000元/平米的项目而言，胜古誉园具有相当的价格优势。

但是，易房产发现，胜古誉园的楼面地价仅为8677.9元/平米，即便以45000元/平米的“低价”入市，其利润率也可能超过100%，从2009年拿地至今，其开发周期已长达3年半。

胜古誉园的拿地时间要追溯到2009年5月。资料显示，5月27日北京盛达兴业房地产开发有限公司签订了“朝阳区胜古北路居住项目用地”的开发合同，即现在的胜古誉园项目，总地价款为24483.7万元，楼面价为8677.9元/平米。初始合同约定的开工日期为2009年8月1日，竣工日期为2010年5月31日。

不过，一年后胜古誉园并没有如约竣工，如今在售的4#楼在2010年12月7日才拿到施工许可证，3#楼和4#楼的竣工日期分别变更加2011年7月6日和2011年11月17日。

值得注意的是，直到2012年12月2日，胜古誉园的3#楼和4#楼才拿到预售许可证，这时候距北京盛达兴业房地产开发有限公司签订土地出让合同的日期，已过去了超过3年半的时间。

受阻拆迁开发周期超3年半

胜古誉园长达3年半的开发周期与该项目的拆迁进程缓慢有关。据胜古誉园施工单位的一份资料显示，“朝阳区胜古北路居住项目用地”原址是北京第三机床厂的厂区。在北京市工厂外迁拉开大幕以后，北京第三机床厂在2009年开始外迁工程。

胜古誉园的开发商在2009年5月签订了土地开发合同，但当时的胜古北路地块并未到达净地出让的标准。据负责拆迁的北京万泉建筑物撤除有限公司的资料显示，早在2009年4月，该地块的拆除工程就开始开工，但受工厂搬迁进度的影响，一期工程结束后，厂区内仍然保留了一部分办公楼未被撤除。

后续的拆迁工程在2010年底才再次开工，直到2011年7月，胜古北路居住用地项目的撤除工作才完全结束。

受阻拆迁，让项目不多难以追求高周转取胜的北京盛达兴业房地产开发有限公司因祸得福，错过了调控后的楼市*寒冬，在土地*中获得高额*。相比胜古誉园在2009年拿地时8677.9元/平米的楼面价，今年北京四环内的宅地价格已经绝少低于2万元/平米，新近出让的农展北路地块初始楼面价更是高达3.38万元/平米。

胜古誉园本次预售面积为40104.32平方米，预计将获得16亿元以上的销售额，相比24483.7万元地价成本，再刨除建安、资金等成本以后，北京盛达兴业房地产开发有限公司在胜古誉园项目上取得的利润率可能将超过100%。

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