行业地产市场结构分化产品定位与操盘能力决定销

地产：市场结构分化 产品定位与操盘能力决定销售业绩 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近期，我们调研了南京及苏州的房地产市场后，形成如下主要观点：

房地产市场已度过最为困难的时候，成交量略有回暖；产品品质好、小户型、低总价以及操盘能力强的公司销售业绩转好；预计四季度商品房成交量逐渐改善，价格稳中有升。

苏州万科观点市场逐渐企稳：目前市场成交量与2009年平均相比萎缩了50%，成交量与最差的时候略有回升，最差的时候，平均成交量萎缩高达70%。房价已经恢复到了“两会”前的价格水平，虚涨的 0%已经被抹掉了。

两轮调控的区别：2008年的调控导致了购房者支付能力受到了打击；而2010年的调控，购房者不缺钱，购买需求也没有消失，只是目前的支付意愿受到了影响。

调控对市场的影响：（1）调控对主流的中高端产品影响最大，对中低端及绝对稀缺产品影响较少。其实，销售是否好，还要看各自的操盘水平。（2）土地市场最差的时候是4月底，那时是拿地的好时机；目前市场预期已经改变，通过股权收购等拿地已经变难了。

金地集团南京自在城调研纪要南京自在城项目受到南京市民尤其是年青人的认可，可以说已经奠定胜局；项目的毛利率已经超过 0%，年销售额将在 0亿左右，将成为金地在华东地区的重要利润贡献者。

从南京自在城热销中，我们感觉到楼市成交确实是在复苏，这种复苏主要是刚性需求的入市，同时由于差别化的信贷政策的影响，首次置业、低总价、小户型的产品明显销得比改善性产品、大户型、高总价项目要好。

凤凰股份调研纪要凤凰股份的优势在于其股东背景，大股东凤凰传媒集团实力强大，不但可以为公司提供资金支持，而且在拿地方面也为公司带来便利；尽量公司处在起步阶段，但发展路径较为清晰，我们看好公司中长期发展前景。

行业跟踪分析报告近期，我们组织了南京及苏州地区的房地产联合调研，主要拜访了南京的凤凰股份公司（600716）、金地集团（600 8 ）南京自在城项目、万科（000002）苏州公司，以及苏州高新（6007 6），主要交谈内容为最近房地产市场变化状况，以及凤凰股份的发展战略等，并实地参观了部分楼盘项目。

我们主要的调研结论为：目前房地产市场已经度过了最为困难的时候，商品房成交量略有回暖，整体上预计四季度商品房成交量逐渐改善。

目前市场上主流的中低档产品（首次置业、低总价、小户型的产品）卖的比较好，绝对的稀缺资源也卖的好，受政策影响最大的是主流的中高端产品；同时，城市主流需求偏向改善需求，因而客户细分比较重要。

凤凰股份的优势在于其股东背景，凤凰传媒集团实力强大，不但可以为公司提供资金支持，而且在拿地方面也为公司带来便利。尽量公司处在起步阶段，但发展路径较第二为清晰，我们看好公司中长期发展前景。

苏州万科调研观点市场逐渐企稳此次房地产市场调研，我们看到市场略有复苏。目前市场成交量与2009年平均相比，交易量萎缩了50%，依然处在较差的水平，但是，市场最差的时候已经过去了，在市场最差的时候，平均成交量萎缩高达70%。

商品房成交价格趋于理性。目前市场房价已经恢复到了“两会”前的价格水平，尽管比2009年房价高出很多，但是，比今年4月份销售价格要低，“两会”之后，价格虚涨的 0%已经被抹掉了。

2010年4月份的价格上涨与2007年及2009年的价格上涨有较大的区别。当时，2007年及2009年房价的快速上涨，其上涨是持续性上涨；而2010年价格的变化是，春节前后价格表现很冷，当时不知道政策严厉的程度，但是，在“两会”之后发现政策并范冰冰都主动贴上去了没有表现出更为严厉，因此房价快速上涨；但这属于空涨，原因在于，2009年销售去化率为90%，导致2010年一季度的市场可售存货不多，因此这段价格上涨期间的成交量很少，房价属于空涨。

目前市场可售存货也并不多，只要能重新定价到客户能接受的范围内是能销售出去的。

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