当地时间12月12日上午缘由

乐视30亿买楼开价40亿卖 贾跃亭的算盘地产人不懂

张雅楠

40亿元。

这是乐视为三里屯工3项目开出的新价码，这个价格较乐视去年约30亿元的收购价上浮超过30%。

商业地产发展商的想象力不够用了，要知道，在这一行，抛开租金谈资产价格的都是耍流氓。

工三项目易主一年，品相随之改变，如果说世茂手中的工三是个身量未开的小家碧玉，定位不清，远比不上近在咫尺的太古里明媚妖艳，那么，乐视接手1年后，工三便几乎要跳起广场舞了，不管什么时候去，一层的宝贵空间永久在做特卖，上品折扣的那种。

如果有人告诉我，在这种运营水平下，工3的租金水平上涨了30%，我会觉得MUJI、UR们都疯了。

所以，商业地产圈的人士如何看待40亿元的报价呢?

首先，他们会说，乐视的思路，我们不懂。

毕竟，8百米外的三里屯太古里是国内数一数二的商业项目，虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心，倒是百货撤店、商场易手的消息很多。

大树底下好乘凉，但大树底下也不长草，除非你也是大树，比如你是九龙仓，你就可以平分秋色，放眼全国，能到达这种水准的商业发展商实在太少，即便达到这种水准了，给它一个建筑面积5万平方米，可租赁面积2.5万平方米的购物中心，它也发挥不开。

再者，商业项目倒手，通常56年会是一个比较优良的时间节点，由于持有项目、精细运营、提升价值需要时间沉淀，无论对买方还是卖方来说，这个时点的资产情况和价格都会处在相对理想的状态。

大宗商业交易不同于住宅，参与主体都很理性，一年易手的情况很少见，商业氛围愈来愈差却想以30%的溢价易手的情况更少见。

固然，三里屯是绝版地段，不排除有人会为了这个稀缺资源付出逾额代价，但做持有运营的话，账是算不过来的。

如果改变用处，把购物中心变成写字楼散售算得过来账吗?

不好意思，还是算不过来。建筑面积5万平方米，周边写字楼市价普遍在5万-6万元/平方米(这个价格再一次验证商业地产是一个理性市场)，总销售额在25亿30亿元左右，这还不包括修改计划的不确定性和改造本钱。

无怪乎，多家排名前十的房企对这个项目都有兴趣，但都没有出手，至于遭到印力地产加持的万科能谈到甚么价格，只能拭目以待了。

还有人要问，给贾跃亭一百多亿纾困的开发商孙宏斌为什么不买工三呢，只能说，一是融创其实不擅长商业;2是孙宏斌又不傻。

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