中小房企噩梦的开始上海土拍规则大变.蹭飞

中小房企噩梦的开始？上海土拍规则大变！

4月11日晚，上海规划和国土资源管理局站突然发布消息：

因资金审核未完成而中断的住宅类用地，临港芦潮港社区C0204地块（地块公告号：）、临港芦潮港社区E0602地块（地块公告号：）、奉贤区奉城镇区域地块（地块公告号：），将于5月26日重新回归出让，但回归形式却已改变，3幅宅地将以招标挂牌复合方式回归上海土拍市场！

壹丨规则变化：挂牌出让改为招挂复合

由于三幅宅地此前报名开发商数量分别高达22家、18家和12家，*终的三幅地块基本肯定将以招标方式出让。官方也同步发布了三幅地块招标的甄选评分条件。具体评分表如下：

贰丨三月宅地热拍招致变奏 宅地降温意向明显

招挂复合在上海土地市场其实已不是头次，不过以往更多出现在一些商办地块中，且比例较小。如此大规模的3幅宅地集中招挂复合，可以说相当少有。相对而言，针对宅地热潮的降温意向明显。

在此前3月的宅地拍卖中，位于松江小昆山的远郊宅地拍出3万+的楼板价或成为此次变化的原因之一。在全国楼市调控的背景下，抑制高价地皇的再现成为当务之急。回望以往招挂复合出让的地块基本都是底价或微溢价出让，因而三幅地块的低价出让已基本板上钉钉。

叁丨制度悄然巨变 上海土拍一年内规则骤然收紧

面对近年来愈演愈烈的地皇热潮，上海土拍制度其实在过去的一年里已突然收紧。相比一年前，土地限制、竞拍人资质、拍卖形式都已出现巨大变化。

变化1：土地出让条件变化——加入土地配建自持条款，部份面积不得出售

变化节点：

——2016年5月，周浦宅地出让首现*严出让条件地块：15%面积自持70年，且要求按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施。

变化2：土拍资金来源条件变化——加强资金监管，竞买资金必须自有

变化节点：

——2016年10月8日，“沪六条”上海首提土拍资金来源监管

——2016年10月14日，上海发布土拍资金审核新规落地，增加竞买资金来源申报文件和对交易资金来源的审核环节。要求房企参与土地拍卖不得使用包括银行贷款、信托资金等在内的非自有资金，且不同土地间申报资金不得重叠。

变化3：进一步严控私募资产进入土地市场

变化节点：

2017年2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划*房地产开发企业、项目》。对私募资产管理计划*热门城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行动进行了规范。

变化4：现场拍卖门坎高企 资金不足直接出局

变化节点：

——2017年2月底，金山三幅地块的拍卖过程中，参与竞拍的两家开发商被当场取消竞拍资格，缘由分别是未通过事先资金审查、竞拍价格已超过申报资金规模，其中一家开发商还是大型国有房企。

变化5：热门地块叫停及拍卖方式限制

变化节点：

——2016年8月，静安110亿元地皇诞生后的一周内，上海浦东唐镇、普陀等多幅待拍地块被叫停。

——2017年4月，3幅宅地出让方式由挂牌出让转变为招挂复合。

变化6：地方全国发文施压要求增加供应加强监管杜绝地皇

变化节点：

——2016年10月上海市住建委和规土委联合发布《沪六条》

1. 进一步加大商品住房用地供应力度、

2. 进一步加强商品住房用地交易资金来源监管、

3. 进一步加强新建商品住房预销售管理、

4. 全面实行存量住房交易资金监管制度。

——2017年4月住建部及国土局联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》

1.尽快编制住房建设用地供应计划

2.根据周期供应住房用地

3.各地需构建资金审查制度

倾向于扩大抵押补充贷款（PSL）。有机构认为4.灵活肯定竞价方式，杜绝地皇出现

肆丨上海土地市场门坎渐高 供应问题依然紧急

随着一年来上海土拍市场规则的巨变，对于开发商的资质要求已达到*高度。乃至招保万金这样的品牌房企都在3月的土拍过程中，屡次出现资金不足被取消现场拍卖资历的情况。

对多数中小型开发商而言，已经难以在这样高门槛的土地市场中立足。未来的上海土地市场将成为范围房企的天下。

但与此同时，上海土地供应少有的问题也急需解决，截至目前，除行将以招挂复合出让的3幅地块，2017年上海已公布的宅地已全部售完，而即使在高门坎的情况下，今年初上海宅地的热度依然不减，远郊区域仍屡屡刷新地价纪录。

可见在严控的同时，解决土地供应问题或许才是减缓土拍高烧的治本之道。

来源：凤凰房产上海站

：邱鹏强

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