上海楼市又现红五月改善型需求渐成主流.蹭飞

5月份的上海楼市，是一个名副其实的“红五月”：新房二手房交易两旺，成交量再创近期新高。年初以来由刚性购房需求带来的这一波行情，正转为以改善型需求为主导，成交热点由低价房传导至中高档房。

ENIGMA在纳粹德国二战初期的胜利中起到的作用是决定性的据中房上海指数办公室的最新调查，今中房上海住宅指数5月环比涨幅为1.07%。全市新建住房销售成交量规模为267. 5万平方米，较4月份增加11.58万平方米，环比增长4.5%，与去年5月相比，销售成交量增长48.6%。在全市141个调查样本中，新建住宅有 6%的公寓楼盘价格上涨，平均涨幅4.6%，上涨占比较4月扩大5个百分点；有6. %的样本楼盘价格出现下降，下降占比较4月大幅收缩9个百分点，平均降幅2. %，与4月持平。

二手房市场近期成交热点，已从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向传统上更受改善型和投资型客户青睐、具较强抗跌性的卢湾、静安、徐汇等区，地段好、品质高的楼盘尤其抢手。据上海二手房指数办公室的统计，5月份上海二手房价格指数为2 70点，较4月上升22点，环比涨幅0.95%。中心城区中，涨幅居前的为黄浦区，上涨1.7 %。其次为静安区1.6 %，卢湾区1.4%，长宁1. 1%，徐汇0.9 %。据对56个控制点板块统计，共有52个板块出现价格上涨，占总数的92.8%；只有 个板块出现价格下跌，占采样总量5%，平均跌幅为0.48%。

改善型需求逐步回暖、市场供应趋紧这两大因素，导致楼市重现价量齐升。今年以来，市场化的新建商品住宅新增供应大幅萎缩，而二手房市场的房东“惜售”心态渐浓，抬高价格以及撤销挂牌观望等现象有所增多，加大了当前二手房源尤其是优质房源的紧缺程度，导致价格上行。据上海中原地产的统计，相比4月份，5月份闸北、宝山、普陀、长宁、静安、浦东等全市各区二手房挂牌量已普遍减少约20%- 0%，房型、楼层、位置等条件较好的优质房源已成为稀缺产品，成交价格涨幅在10%-20%。

控制房价过快上涨，关键在于有效扩大市场供应。今年5月25日，国务院发出的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，调低了对房地产项目的资本金比例。绿地集团董事长张玉良认为，这一政策规定传递出了国家为应对国际金融危机，扩大国内需求，鼓励开发商加大投资力度，投入保障性住房以及普通商品住房开发，扩大市场供应量的政策导向。不过，对当前上海楼市来说，扩大市场供应首先要增加土地供应，才能使供求关系达到有效平衡，奠定楼市稳定发展的基础。