北京楼市期房冷清现房火爆.源泉

和6月土地市场和商品房成交市场表现火爆不同，7月北京楼市呈现出明显的“冷热不均”态势。其中，住宅项目用地成交量环比明显下降，工业及其他项目用地明显增加；商品房成交方面，市场也出现了较为明显的变化，期房成交量明显下滑，与此相对应的是现房住宅的成交量却出现了环比大涨的态势。

期房冷清现房火爆

亚豪机构统计数据显示，7月期房商品住宅成交套数为12840套，成交面积148.1万平方米。同期，成交的现房商品住宅为4216套，成交面积为57.8万平方米。环比6月，期房商品住宅成交套数下降了10.5％，成交面积下降了5.7％。

与期房成交下降的情况相反，现房商品住宅成交量却出现了明显的上涨态势，数据显示，环比6月现房成交套数和成交面积分别上涨了4 .8％和 4.6％，涨幅非常明显。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析说，一方面，随着楼市转暖，成交量不断放大，而供应量并没有跟上成交的步伐，市场库存大量消化，截至7月末，存量期房住宅已低于七万套，降至2007年同期水平。

同时，2008年弱市行情带来的隐忧正在逐步显现，2008年土地成交的低迷直接作用到了2009年楼市，使得新增供应不足，引发供需矛盾恶化，导致了房价的迅速上涨，价格上涨同时又抑制了部分购房需求，因此，7月购房消费出现了下降趋势。

另一方面，7月以来，资本市场表现活跃，股指不断走高，一些游资离开了房地产市场转战股市，这导致了一部分投资性购房者退出，反映在市场层面便出现了交易量下降的情况。

此外，期房价格的上涨在抑制了部分购房消费的同时，还拉长了项目自身的销售周期，随着开发进度的完成，部分期房项目转入现房销售状态，一些开发商主动调整价格策略，令消费者得到了一些实惠，这导致了现房成交量环比6月大幅攀升。

尽管如此，现房住宅的库存量仍在增加，数据显示，截至7月末，存量现房住宅环比6月末增加了1000套，这是继 月现房存量住宅套数开始步入下降通道后的首次回升，显示出开发商过快提价对项目销售周期的制约。

住宅用地成交下降

和期房、现房表现冷热不均相同，7月份，北京住宅项目用地成交量环比明显下降，减少了三成以上，而工业及其他项目用地明显增加。

据北京市土地储备中心及亚豪机构统计数据显示，7月份京城共成交土地25宗，成交土地面积225. 公顷，规划建筑面积262.5万平方米，其中住宅及含住宅项目用地为7宗，成交土地面积为91公顷，规划建筑面积为146.2万平方米。

业内人士分析认为，7月住宅用地成交下降，楼面价继续走高，充分显示当前住宅用地供需关系依然紧张，优质地块仍然备受争抢。从相关政府部门发布信息来看，下半年土地供应会有所增加，但从目前北京市土地储备中心站的数据来看，住宅类项目用地并不多，因此，未来一段时间住宅类项目用地会依然紧张。在此背景下，土地价格将会持续走高。

不过，21世纪不动产分析师孟奇提醒说，盲目乐观地高价拿地、囤地，开发商仍有可能面临资金紧张、开发成本过高等困境。事实上，除了央企，包括上市公司在内的多数开发商对于高价抢地仍抱着十分谨慎的态度。

未来走势相对乐观

对于未来的楼市走势，业内预测相对乐观。中原地产认为，在通胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的储蓄需求下降，而房地产投资性需求继续扩大，带来的后果是房价的继续上升。而且，今年下半年的商品房土地是在2007年的高位价格上取得，这使得商品房成本增加，为了保证一定的利润，未来商品房价格也有上升趋势。

他接下来要面对的两项军令状是8月底在土耳其开战的男篮世锦赛以及11月底的广州亚运会全国工商联房地产商会会长聂梅生在民生银行主办的中国地产金融年会上表示，今年上半年的房地产形势应该分为两波行情。其中，1至4月份的增长，是由于政策的释放、开发商的降价措施和刚性需求导致的；5至6月份的行情，则是流动性过剩、投资性需求和供需不平衡造成的。她预测，下半年房价可能还会上涨，但增幅不会高于2007年，全年表现会比较平稳。

北京科技大学教授赵晓则认为，虽然近期房地产市场走出了一条V型复苏的轨迹，但复苏的基础不牢固，更谈不到健康。他同时建议，对未来的房地产市场应该保持政策的连续性和持续性，保持积极的政策和适度宽松的货币政策，更多地采取微调而不是逆市回调的调控手段。

中原地产认为，由于 、4、5、6月成交量爆增，使得目前市场存量在减少，并且随着住宅价格的增长，购买客群会相应减少。同时，由于整体经济背景的上涨仍未明确，加之房地产市场、土地市场的价格上涨速度过快，目前市场对未来预期仍未彻底明确。因此，开发商拿地策略出现分歧。对于品质优良的地块，各大小开发商都很积极抢购。但资金充裕的大型开发商，尤其是央企开发商拿地策略更加激进，而其它开发商在拿地时更加稳健保守，预期这一趋势仍将在下半年持续。

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