行业地产调控不动摇企业需靠内力来维稳

地产：调控不动摇 企业需靠内力来维稳 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

中央经济工作会议指出，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

观点：

1．精神符合我们预期此次中央经济工作会议明确楼市调控不动摇的精神符合我们的预期,我们在《2012年房地产投资策略报告：

危机四伏,综合运营新动力新纪元》中指出的：商品房的销售价格仍是明年房地产调控的主要目标。保障房进入关键一年，调控政策仍会强势。

2．明年保障房投资加大我们认为在保障房的建设交付使用未具规模前，限购等政策调控不会有较大松动。2012年国家仍会继续大力落实保障房建设，在土地、资金、审批等各方面给予保障房有力支持，努力促进保障房的供给。同时采取措施保证保障房的公平合理分配。2012年保障房投资额将达到近几年最大值，保障房建设投资加大也有利于经济的稳定和对相关产业的拉动。

．与08年不同，此次调控将保持连续性国家坚持房地产调控政策不动摇，使市场稳定对未来政策的预期，保证政策的持续性和连贯性，同时避免市场产生反向预期从而增加调控难度。我们预计2012年是房地产调控真正见效的一年，经过这轮调整我国房地产行业中生存下来并能继续发展的是那些综合运营能力强的公司。

4．促进房价合理回归我们注意到尽管政府从之前“遏制房价过快上涨”悄然转变到“促进房价合理回归”，提法有了稍微改变。但我们认为这种改变更多的是由于“遏制房价过快上涨”的提法难以使市场预期发也可以政府按规律规划生实质性改变，从而对政策效力有较大的抵消作用。而“促进房价合理而每台10000元可能只是已安装风机改造最低成本中的一部分而已。回归”，隐含了房价下降的意味，使调控效果事半功倍。但同时，政府从来未提出“促进房价下降”，由此我们判断，政府对于房价的态度仍然以稳定为主，尽可能的减少房价下降给实体经济带来的负面效应，同时对于前期炒作较多，房价涨幅较高的地区应该“合理回归”。

5．投资建议我们认为目前房价已出现明显的下降趋势，行业调整将进入加速阶段。我们认为2012年行业仍需一个探底过程，预计明年一季度房地产行业加速探底。我们认为经过这轮调控，房地产开发企业将从简单的开发商中脱胎出来，传统的房地产生产方式将逐步终结，一批以物业价值、产业价值和城市价值为核心的新型商业模式的房地产综合运营商将形成。明年上半年房地产行业将迎来最坏的时期，以提高资产最佳配置和单位效益最大化的专业化类公司仍难以发挥出其优势能力。而多元化综合运营能力强的房地产开发企业受调控的影响小，公司经营仍将能得到较好的发展。目前物业价值的投资机会显现，高端物业价值已进入上升通道。2012年商业地产的物业价值不受调控的影响仍将升高。另外与产业发展的结合，打开了房地产企业新的价值空间。

2012年我们重点推荐：金融街、世茂股份、张江高科、招商地产、中国国贸、荣盛发展、中天城投、ST建通、建发股份。