董秘答问这才是华夏幸福的真实逻辑.鼓励

董秘答问：这才是华夏幸福的真实逻辑

作为华夏幸福在环京以外销售破百亿的区域之一，短短几年间，嘉善产业新城在异地复制上取得了不错的效果。4月18日，在浙江嘉善，华夏幸福董秘林成红就公司异地复制、业务模式、未来发展预期等情况回应媒体关心。

异地复制 嘉善成为新标杆

2017年是华夏幸福的异地复制之年。

“嘉善是环京以外销售过百亿的区域之一。”林成红称。

在年报中，华夏幸福泄漏2017年公司实现销售额 1522.12 亿元，其中京津冀之外区域销售额占比从2016年的 7%大幅提升至 23%，按此计算到达350.09亿元。京津冀以外，华夏幸福以杭州区域的嘉善和以南京区域的来安为标杆，这两个区域“分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿”，公司的异地复制逐步兑现。

林成红进一步泄漏，华夏幸福2018年的销售目标是2100亿元，其中有将近50%由环北京之外的区域贡献。

异地复制起到了平衡风险的作用，亦被认为代表商业模式的可复制性，但同时也给华夏幸福短时间带来了一定影响。

虽然调控对销情造成影响，但林成红表示其实“我们认为没那末差”。观点地产新媒体了解到，2016年华夏幸福环京房地产销售成交量940亿元，2017年920亿元。

数据显示，2017年华夏幸福全年实现销售额1522.12亿元，其中产业新城业务园区结算收入额299.12亿元。

融资多元：PPP模式的优势

林成红表示，产业新城模式决定了华夏幸福融资模式与传统房地产开发企业不同。“很多人说收紧开发贷是不是对我们有影响，如果有影响，我们在行业里面也算是受影响很小的，由于我们这部分融资占比极低。”林成红现场透露，“华夏幸福上市公司体系有60%的融资和房地产业务没直接关系，只有接近20%是依托于银行的开发贷。”

他认为此种差异来源于双方收入构成的不同，“华夏幸福主营业务收入和利润很大部份是依托产业新城园区，所以很多融资不是通过住宅开发贷体系。我们大部分都是用的园区融资、债券融资，公募、私募、上市公司信用债等等。”他同时以去年3月份发行的规模7.06亿元的供热收费*权资产支持专项计划为例，力证华夏幸福融资多元化。

重申定位：不同于房地产公司

在林成红看来，外界对华夏幸福的关注，源于其对“华夏幸福是产业新城运营商”的理解不够透彻，常常将它与传统房地产公司的各项评价指标进行比对。

“有人说，你作为房地产开发商为了搞范围为何从来不去北上广深这些核心去拿地？也从来不去传统意义上的三四线城市拿地弄房地产规模？房地产行业都会储备两到三年房地产开发的土地储备。但是看华夏幸福的土地储备，永远都是1000万平方米。说明我们的房地产业务而是服务于产业新城。”

林成红对外界重申了华夏幸福的定位，“我们是诚意正心干好产业新城”。正是这样的战略定位使得华夏幸福在经营成果上的表现与传统房地产企业不同。

还有美国分析师认为“我们选择的是一条长久的发展道路，利润率和*率比较稳定。”他表示，房地产的利润和利润率受成本的影响极大，有时候成本上去，利润率就下来了，而华夏幸福“愿意在某个区域发现它的价值，再用一定的时间创造价值，再慢慢兑现价值。”

“区域价值渐渐做起来以后，酒店、学校、水电都是我自持的，运营起来会有源源不断的现金流，在前期只要控制好节奏就可以了，存量价值会慢慢出来。”他说。

为了帮助媒体理解业务模式，林成红跨界对标了腾讯。他说，“大家以前看腾讯的收入和利润，觉得是家广告公司，后来又感觉是家游戏公司，但是腾讯告知你，其实我是家伟大的互联公司，我创造等社交软件的互通互联。大家看华夏幸福的报表，说收入房地产占这么多，利润中房地产也有很大的一部分。实际上，主营业务人员干了很多活，在区域招商引资，打造产业集群，建设产业新城，这是财报背后未必能反映出来的业务逻辑。”

“未来到底怎么看华夏幸福，我建议大家多关注我们的产业。”林成红如是总结。

撰文：陈泽旋 张凯璇 审校：刘满桃

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