正确认识当前房地产业的发展形势.蹭飞

□较高的房价超过了普通居民购房的支付能力。一方面会因房价抑制自住型需求，而使住房市场的后续住房需求接续不上，另一方面还会出现更多的普通居民买不起房的现象，不利于社会安定。

□上半年国家扩内需、保增长，应对全球金融危机的宏观经济政策已见成效，整体经济已经企稳回升。国内外的经济形势将直接影响房地产市场下半年的走势。

□根据当前的房地产运行情况，应该及时合理制定下半年调控政策，正确处理防泡沫和保增长的关系，短期与近中期政策需一并考虑，促进房地产市场平稳发展。

进入2009年受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，量价齐升，总体上反映出房地产市场已经明显好转。但一些大城市房价上涨较快，泡沫开始显现。预计随着下半年在国内经济企稳回升、国际经济正在筑底的环境下，房地产投资将继续稳步回升，价格涨势趋缓，销售保持平稳。政策应正确处理防泡沫和保增长的关系，短期与近中期政策需一并考虑，促进房地产市场平稳发展。

不断增强城市意识、家园意识、文明意识。区委常委、区委区府办主任黄盛华房地产市场运行中出现的一些情况值得关注

虽然总体形势偏好，当前房地产市场在量价齐升的状态中有些亢奋，但是市场运行中出现的一些新情况应引起关注。

一是土地价格上升过快，产生推动房价上涨的效应。近期，货币供应量宽松，通货膨胀预期再现，一些房地产企业拿地热情较高，一些一线城市出现了土地竞拍火暴、土地溢价过大、“地王”频现的情况。土地价格不断创新高，也影响了周边房价的快速上涨。早些时候，富力地产以10．22亿拿下北京广渠门外10号地楼面地价高达15140元／平方米左右周边房价相随上涨10％以上。没过几天，广渠门外15号地以楼面地价16000元／平方米的价格刷新了记录，据测算，建成后房价要超过 0000元／平方米。

二是投资者重返楼市。二季度住房市场在房价上升中持续火暴，其中消费结构已经发生了变化，年初是以自住性消费需求为主，到二季度改善型消费和投资型消费也进入了市场。尤其值得注意的是，受通胀预期的影响，投资者看好楼市，借助宽松的环境，一部分投资者重返楼市。其中，包括温州炒房团，甚至一些私营企业利用流动资金进入楼市。据深圳、上海等地中介估算，年初购房者中投机者约占5％，目前已上升到 0％—40％。大量投资者进入楼市，一方面推高了房价，另一方面投资需求跟刚性需求完全不同，它们是可买可不买的群体，主要追逐利益，影响房地产市场的稳定。

三是出现了房价上涨过快的苗头。进入2009年第二季度，价格回升过快，一些大城市的房价已经恢复到2007年的水平。在一线城市，出现房价上涨租金下跌现象，房价租售比在扩大，目前，国内诸多城市普通住宅租金回报率小于4％，上海住宅出租回报率跌破 ％，越过5％的国际警戒线。房价与租金背离，意味着房价又出现了水分。较高的房价超过了普通居民购房的支付能力，一方面会因房价抑制自住型消费需求，而使住房市场的后续需求接续不上，另一方面还会出现更多的普通居民买不起房的现象，不利于社会安定。

四是住房市场存在潜在的供求矛盾。国家统计局统计的商品房空置面积分类指数6月份为88．59，比2月份回落6．91个百分点，反映住房市场销售较好，住房库存消化较快。但完成开发土地面积、房地产投资增长速度滞后于需求的增长速度，意味着未来住房新增供应量不足，存在着房地产市场供不应求、房价继续较快上涨的潜在风险。

五是房贷控制不严，潜伏较大风险。在当前的货币政策环境下，信贷规模比较宽松，为了争夺个人住房贷款这块优质资源，个别银行放松了对个人房贷的审核条件。尤其是对二套房贷款执行的标准不一，给一些炒房投资者，通过各种方式获得住房贷款提供了机会，借银行贷款推高房价。由于当前房贷利率和首付比例较低，一旦出现不可预见的问题，银行将承担更大的风险。