公交二次调控加码上海楼市成交量环比下跌

上海商品住宅市场成交量在9月份爆发性增长，引发政策警觉。“沪12条”虽抛出“限购令”，但短期市场却表现淡定。

值得关注的是，豪宅市场在政策出台后的几周时间内反而拉出了大阳线，仁恒怡庭、闵行星河湾、尚海湾豪庭、香梅花园等最近一些热门豪宅均迎来短期热销的局面。

“沪12条”而中国红客联盟是否会参加这一次络行动也不得而知。不过后，豪宅成交倍增

佑威房地产研究中心最新显示，在9月27日—10月10日这两周时间里，上海豪宅（单价5万元以上）的成交量高达4.1万平方米，是先前两周（9月1 日—9月26日）的 .4倍。

据上海中原研究咨询部监测数据显示，9月份单价5万元以上的高端住宅占全市成交面积比重为 .8%，而10月1日-10月14日比重上升至4. 9%。其中低价位实用型豪宅公寓成交旺盛，套均总价1200万元以下、200平方米左右的三居室成为本轮豪宅交易主流。位于龙华板块的“尚海湾豪庭”、花木板块的“香梅花园”、江宁路板块的“君御豪庭”等均表现出色。

美联物业上海副总经理丁伟在接受一周报采访时，针对目前豪宅市场的近况作出了以下分析，他认为，近期本市豪宅市场成交火热主要原因有以下几点：首先是因为豪宅市场的供应在近期出现了大放量，多个品质优良、地段不错的项目开盘或推出新房源。其次是因为8月底以来市场在被逐渐炒热的过程中，投资客已慢慢入市，我国经济通胀、升值等因素催生其加快入市脚步。最后是因为此次“沪12条”虽来势汹汹，但其实限购及停贷等购房门槛越高，越有可能促使购房者在仅有的一次购房机会中选择最好、最贵的。这也在客观条件上带动了豪宅市场的成交。

“成交量出现大幅增加的主要原因还是由于整个住宅市场在8、9月份开始一波大幅度的反弹，其中在9月份全市商品住宅成交面积已经达到了1 万平方米，已反弹至2009年下半年的成交水平，尤其在9月底10月初全市商品住宅周成交量已经达到了2009年楼市火爆的峰值水平，在整个大势回暖的情况下，豪宅也随之出现了一波回暖。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，在近两周，调控政策频出，限购北京环境交易所正式启动碳排放交易一套房的政策对楼市的打压作用更是显而易见的。在一段时间内购房者只能购买一套住宅的情况下，那么对于那些手头具有较大资金，并且希望在上海买房的购房者而言，就可能选择总价相对较高，适合自己资金量的项目，并且在只有一次购房机会的情况下，豪宅将会是其首要的选择。

豪宅也“日光”

上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，强化对单价在 万元/平方米以上住宅项目的审批并不能切实抑制高价位楼盘的市场需求。由于豪宅具有稀缺及高投资回报率的特性，从某种程度来说政府的干预使得高端住宅供应节奏放缓，市场出现短期一房难求的现象。最明显的例子就是近期开盘的星河湾，一方面品牌效应形成巨大的产品吸引力；二是上市时间推迟及其他豪宅推盘量的减少使购买力量向局部集中。同样近期热销的还有新江湾城的仁恒怡庭。

“就在中央和上海新政出台后的数日，闵行星河湾与新江湾城的仁恒怡庭同日开盘，两盘均价皆高于5万元/平方米。从目前来看，两盘的销售进度颇佳，订购踊跃，数日内闵行星河湾预订套数已近七成。”汉宇地产董事总经理施宏叡在接受理财一周报采访时表示，在中低端商品房市场普遍因新政的“限购”和“限贷”而瑟缩时，两豪宅盘的火热向市场证明了豪宅是不为新政所干扰的。更直白地说，房地产调控的目的是缓解中低收入阶层的住房难问题，而不是针对超高收入群体的。

据悉，闵行星河湾的现有客户中，大多数打算上千万地全额付款，压根没被“限贷”令给捆住，虽然考虑到“限购”政策，目前预定的客户中可能会有一小部分被卡住，但不的话也可以通过用他人名义购房规避这一限制。

事实上，近期各个区域豪宅成交的分布情况大相径庭，徐汇和浦东两区占据了近期豪宅成交量的近一半份额。佑威数据显示，徐汇区主要成交项目为尚海湾；浦东新区豪宅项目相对较多，因此，其成交也相对分散；在不被看好的普陀区，这段时间内也出现了较集中的豪宅成交，最主要由于区域内新推一个豪宅项目西康锦城，项目共成交51套，6804平方米，均价为51 47元/平方米。