供需大逆转年上海写字楼堪忧.DG

文 戈允佳

目前，上海甲级写字楼平均空置率已达到15.4％，浦西为8％，浦东为25.6％。

2009年将有752608平方米的甲级办公楼竣工。由于市场有效需求缺乏支撑，意味着未来空置率将继续增加。

上海写字楼市场现在已从卖方市场转入买方市场。持续的高供应量将会增加市场修复目前供过于求状况的难度。

2009年是一个“吃火锅”的租赁价格行情，即上海的甲级写字楼中高品质价位大致是8元/平方米/天，中档约5元/平方米/天，乙级写字楼日租金可能回落至 元。

2009年的写字楼市场似乎依然寒意难消。

据第一太平戴维斯的报告分析认为，受累于金融危机影响深入，许多公司近期继续缩减新员工招聘数量以及办公室的装修预算。一些甲级写字楼租客到期不续约或要求降低租金,有的甚至直接撤场，甲级写字楼面临租金滑坡、客户流失的尴尬。

今年，由于更多的产业将受累于经济影响，上海写字楼需求将进一步下降，加上今年还将有大量的甲级写字楼上市，空置率预计将达到20％— 0％。

“写字楼的供需已经被逆转了。”一些业内人表达出的观点似乎让人感到悲沧。

下滑7％

第一太平戴维斯中国区投资业务负责人刘德扬坦承：“1997、1998年亚洲金融危机时，上海写字楼市场空置率一度跨越50％大关，浦东更是供应过剩。 10年后的今天，金融海啸再次将上海甲级写字楼拖下了水。 ”

而根据他们所发布的报告显示，2008年全市甲级写字楼租金指数下跌7％（第四季度租金环比跌9.5％），虽然第三季度曾达到8.41元/平方米/天的峰值，但年底的跌幅非常大，跌至7.68元/平方米/天。浦东写字楼租金回落尤为明显，同比下降幅度达8. ％，其中，陆家嘴地区写字楼租金在第四季度由8.97元/平方米/天跌至8.12元/平方米/天。

“至少在上半年，2009年的宏观经济面并不会与2008年年末产生多少的变化，因此写字楼的市场下滑趋势可能还会延续。 ”这个观点已是近期不少业内人的共识。

对此，另一家著名的写字楼代理机构世邦魏理仕认为，在全球金融风暴不断恶化的影响下，企业的控制支出使得写字楼市场需求下降。就这样，在供应和需求两端的共同作用下，市场的供应/吸纳比在前三季度出现大幅上升，这继而导致了写字楼租金增长放缓和市场未租用率的快速上升。

新供90万

而同去年一样，2009年的80％的写字楼新增供应依然将来自甲级及超甲级物业，因此相较于整体市场，甲级及超甲级细分市场的租金和未租用率的变化也将更为剧烈。从去年第三季度开始，上海甲级及超甲级写字楼租金“十年不跌”的金身就已告破，环比跌幅0.9％。

在2009年，全球经济增长无可避免地减速以及部分西方国家经济可能陷入衰退的情况下，越来越多的企业已经行动起来，以裁员和搁置扩张计划等方式来度过这一困难时期。

世邦魏理仕在他们的报告中指出，“其尚未观测到市场上有充足的企业行为去支撑2009年的写字楼市场需求，目前，一些企业已考虑选择市中心区域以外的商务园区以节约开支。 ”

听了这话此外，2009年的上海写字楼新增供应预计将近90万平方米，包括静安寺的会德丰广场、陆家嘴的上海国金中心、南京路上的恒基项目等，持续的高供应量将会增加市场修复目前供过于求状况的难度。

市场观察

甲级写字楼也“促销”

当然，应对这一波因金融危机而带来的上海写字楼危机，已有不少甲级写字楼开始模仿住宅市场搞 “促销”。

据悉，包括上海环球金融中心、国金中心、未来资产大厦、越洋广场等沪上知名写字楼在内，目前已有不少为吸引客户大胆推出了“免租期”，即如签约合同为三年，业主报价在形式上保持不变，但一年中提供一个半月或两个月的“装修期”，此外还提供1—2个月的免租期，这样实际折合下来的租金打折不少。另有一些高端写字楼业主愿提供更有竞争力的租金及弹性条款，手段包括缩小面积等。

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