现实

对于最新的柔软

北辰董事长贺江川

奥运转眼即至。对于北京北辰(0588.HK)这种正宗的奥运概念公司来说，意味着什么？

7月 1日，北京北辰董事长贺江川在香港半年报发布间隙，接受了本报记者采访。

两大因素决定房价

《21世纪》：奥运之后，北京房价走势如何？

贺江川：我不赞同这种说法。实际上，对于北京整个房地产市场来说，奥运只是一个临时性事件，对整个市场的影响不大，地产走势还是主要取决于供求基本面和成本因素。

当然，在奥运期间，北京一些酒店和公寓会有些推动。

我们今年销售的主要住宅项目就是奥运媒体村。媒体村今年4月份开盘，是北京最热销的楼盘，曾经4天卖了7个亿。

我们年初计划公司总体可售面积为86万平方米，主要就是64万平方米的媒体村，下半年会集中销售，奥运开完之后，业主就可以拿钥匙入住了，这主要会集中在10、11、12月份。

我们全年计划的合同签约面积是49.2万平方米，计划合同销售金额是52亿元，计划入账面积20万平方米，今年上半年实际的合同签约面积是16.4万平方米，入账面积是4.19万平方米，所以说，下半年才是大头。

《21世纪》：今年全国很多城市住宅成交量大幅下降，对于楼市走向你怎么看？

贺江川：未来房价走势主要取决于两个因素，第一个是成本，第二个是供求矛盾。

从成本来说，主要包括四大块。第一块是土地成本，包括拆迁安置成本和政府的土地收益，第二块是建安成本，第三是税费，第四是房地产企业的利润。

这里面，拆迁安置成本恐怕下不来，有些城市可能还要上升，税费不大会涨但也下不来，建安成本不但下不来而且会涨，大家都看到了原材料和能源涨价很厉害，所以说，这三块总体上是降不下来甚至上涨。

剩下就是政府收益和公司利润。如果未来大的经济政策没有发生变化，尤其是金融政策没有放松的话，我估计未来2- 年，政府土地收益和企业利润可能会有向下调整的压力。

比如说，政府收益方面，原来一宗土地，在市场比较好、银根松的情况下，有可能拍卖到 0亿，在银根紧张，资金缺乏的情况下，可能十几亿就拿到了。

当然这里面是有时滞，实际上今年上半年的全国土地成交量和成交价格，平均还是在上涨，这是因为一般是房价先反映，然后再传递到地价上，如果银根持续收紧的话，政府从土地上获得的收益会有所降低。

企业利润方面，原来市场好的时候，可以达到40％-50％甚至是60％的毛利率，银根抽紧后，开发商总的感觉就是钱紧，由于要快速回笼资金，开发商可能会把原来的高毛利率放低到 0％-40％，甚至20％- 0％，通过优惠来快速回笼资金。

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