新政难落实落难开发商迷茫购房者美食

楼市新政至今已逾三个月，房价下降幅度并不明显。开发商依然力挺房价与政策博弈，楼市僵持局面没有丝毫被打破的意思。为了在这场“僵持战”中找到突破口，一些项目大搞噱头，甚至上演“西瓜秀”、“美女秀”等来博得购房者的眼球。可是，用这些活动来吸引购房者，效果似乎并不明显。有开发商直言：“虽然新政对自身并未构成威胁，公司也不会因之改变既有战略，但调控新政已打乱了我们的销售计划。”

问及销售员房子买的怎样，售楼员一脸苦相；问到开发商对楼市的预期如何，各老总显得忧心忡忡；问到购房者的置业计划，买房人显得满脸迷茫，楼市一时呈现嬉笑怒骂百态相。

2010年楼市风云中，面对连发的四记重拳，处于风口浪尖的地产商，面对上面政策压头，下面百姓抨击，还要兼顾同行的激烈竞争，与购房者的“拒跌”。这些扑面而来的问题都在极大地考验着开发商的智慧。

中华房商合作联合会执行主席和秘书长贾卧龙在很多公开场合一再强调：“从本质上讲，房地产业发展是城镇化和工业化推动的结果，只要中国处于城镇化加速阶段，房地产业就一定是推动城镇化进程的重要产业，是中国经济发展的主导产业。”

对于房地产业之于中国经济的关系，去年有关政府官员曾经这样描述而这就是Banjo新功能的用武之地了。Banjo和你的Facebook、Twitter、Foursquare和Gowalla帐户相连：中国经济的增长，投资是主要的拉动力，房地产和投资是经济增长主要的支撑点；房地产业与工业关系紧密，房地产本身产业链非常长，对工业的影响非常大……有人统计房地产可以拉动钢铁、建材、家电等60个关联产业的发展；还有统计称，1万平方米的工地，就能解决400人的就业。所以有人这样形象的比喻：“房子是的摇钱树，是GDP的顶梁柱，是地方政府的财神爷。”

对经济发展贡献巨大的房地产行业，如今却遭遇了房价飙升与产业发展的矛盾。社会各界将房价飙升的一致将矛头指向地产商，而地产商却也有着身不由己的困惑。

土地问题是房价飙升的根源

4月1 日，财政部发布了详细的2009年全国土地出让收支基本情况，全国土地出让收入为142 9.7亿元，增长4 .2%。其中，杭州市土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。面对这样的，新政以来，一直被百姓和政府抨击的高房价罪魁祸首地产商们，绝大部分选择沉默压抑着自己的情绪，北京阳光100置业集团总经理易小迪在博鳌21世纪房地产论坛第十届年会上表示：“土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。土地是政府垄断的，地方政府永远希望土地价格上涨，而且没有竞争的压力，因此本质上是改变土地一级开发的垄断局面。”另外他还认为：“房地产的投资属性是天然存在的，地并不知道未来的事。他是这样给女儿和布兰德讲述鬼魂的价上涨的时候，经济预期看好，流动性充沛，土地招拍挂，就会出现地王，目前经济下滑，为什么没有人购买房屋，到处流拍，因为开发商认为土地也是投资性的需求，如果逾期不确定性，或者是流动性紧张，开发商也不购买。”

《今日观察》评论员张鸿建议：“既然地方政府对土地财政依赖强，那财税制度是不是应该做出及时的修改，如果地方政府没有那么强的利益的需求，那他就会有更多的调控房地产的意愿，才能够给整个市场一颗长期的定心丸。”

房贷细则规定不明确

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》虽明确“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房”以及“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。但是，对于哪些地区属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”并未明确。依此，各省市区制定的落实国务院调控政策的细则也各有不同。

其中，北京下发的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉，直接明确“银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款”。随后海南、深圳也跟进了这一规定，这里面值得注意的是，这里面也是明确商业银行可根据风险状况确定。但是，在广州市随后出台的楼市调控细则中，暂停发放第三套房贷的字眼则未直接出现；在重庆版的调控细则中，也仅明确对第三套房贷首付比例和利率应大幅提高。上海至今并未出台正式的房贷产调控落地细则。

某股份制银行业务部门负责人介绍，虽然通知原文中称，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。但房屋登记系统并没有全国联，若贷款人在外地已全款购房没有在银行留有信贷记录的话，没有办法查到此贷款人的购房记录。此外，全国婚姻登记系统也没有联，只有在个别省份有联试点。若贷款人在外地已结婚并有购房记录，其配偶在京购房时声称未婚，北京的婚姻登记系统也可能查询不到。曾问过身边已买房的一对夫妻朋友，问她对本次新政有何感想，她偷笑着告知：“我看到新政第一眼就是想离婚，然后再集资买下一套房，如果不离婚去买第二套房除首付提高之外利率还提高1.1倍，这样一套一百万的房光利息就得多出15万了！”

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