向政府干预模式告别供求决定未来房价

房地产开发商压力巨大

根据十八届三中全会会议公报显示，未来经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房地产市场而言，十八届三中全会之后，市场化的调控手段会更加突出，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。“待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。但在这过程中，房地产开发商将面临巨大压力。”

对此，绿城集团负责人表示，今后地产开发商将难以过度依赖住宅开发：“将房价回归市场后，开发商直接面对者定价，市场机制将起决定性作用。今后将很难再过度依赖住宅开发，或许会考虑多朝金融领域开疆拓土。”

莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也曾在精英对话中表示，作为房地产开发商，一方面要照顾市场，要实现股东利益最大化，另外一个是主动的、被动的都要注意这个社会。“希望房地产市场能够逐渐回归健康、正常的市场。”

市场将回归理性

与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出的建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等对房地产的举措，都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。

自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的行政控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。

而当市场回归市场，房价走势又会如何？“像北京、上海等一线城市，房产的供需矛盾最为激烈，因为在领涨同时行政限制也最为激烈。”中国指数研究院华东分院研究总监高院生表示，在十八大新政策形势下，房价或将受供需影响，形成更明显的分化：“市场经济下的物价应该受供需变化而变化。但由于中国特殊国情，房地产的政府调控一直占很大比例。但市场主导是发展趋势，无论在形式还是实际需求上，能实现资源最大化。”

“未来市场供需关系将更趋良性，楼市的供应与需求将直接决定城市房价，一二线城市或许依然供不应求，三四线城市则上涨乏力。明后年的市场量价增速将有所放缓，有望逐渐回归理性。消费方面，刚需人群依旧占主导。”高院生说。

行政调控不会马上退出

而就在三中全会闭幕的周末，北京又有七八个楼盘开售，仍旧不出意料地成为日光盘。一位购房者表示：“每次调控我们都寄予厚望，但结果却是房价越等越高。”临近年底，北京对超过4万元/平方米的房屋不批预售证。此外，上海、杭州等部分地方政府依然存在对房产市场的价格干预，这是否违背了“使市场在资源配置中起决定性作用”的新政策？

十八大后，很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源已成为今后市场发展的思路与方向，但中国政府对楼市的行政调控并不会马上退出。

高院生表示：“房地产调控是个长效机制，要让市场短期内实现‘去政府化’并不现实。对于一、二线城市来说，房价上涨过快、供需矛盾激烈，仍然需要现有政策继续强化。临近年底，政府与房产商也面临全年目标任务的完成量，因此会出现楼盘审批收紧，但与市场化的长效机制不冲突，只是在给改革赢得时间。”

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