两会后房地产市场走势分析

“两会”后房地产市场走势分析

刚刚结束的“两会”，“取消房屋预售制度”、“倒按揭的提议”、“增加普通住房供应量”、“加快建立廉租房制”、“调整房补标准”等热点话题势必将对2006年乃至今后几年的房地产市场走势产生影响。 我国的房地产市场，经过了2005年的严控之后，2006年将在宏观调控中有序发展。 国务院总理温家宝3月5日所作的政府工作报告明确提出：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序,基本完成建设领域清理拖欠工程款任务,促进房地产业和建筑业健康发展。 从温总理的报告中我们已经明确了未来几年房地产市场的改革规范要求，结合目前市场情况，我们认为，有序规范的中国房地产市场将在未来几年得到极大的完善。 房价涨幅趋缓 房地产供应结构将走向合理 随着城市价值提升、经济发展，许多城市房地产的重心向城区外转移将有利于房地产市场的健康发展。城区外的区域规划细化与基础建设实施的影响将对房地产的健康发展起到举足轻重的作用。分析“'十一五'期间，城市化趋势将体现在几个转变上：实现更多小城镇向大城市转变，从块状城市向络化城市转变，从中心城市时代向特色城市时代转变，从过去量的扩张向质的提高转变，从关注建设现代化向关注管理和市民素质现代化转变。” 回顾过去的五年，是我国房地产投资规模最大、功能水平提高最快、人居环境变化最大、城市发展最快的5年。回顾2005年，对中国楼市来说，是极不平静的一年，宏观调控使得房地产行业处于风尖浪口上，接受着前所未有的严峻考验。2006年，中国楼市经过一系列政策的洗礼，买卖双方都将趋于理性，供需市场将趋于平衡，原来地价的高增速、项目的高利润时代已经过去。中国楼市，从一度供需严重失衡的短缺经济走向了结构合理、房价稳定、产品多样化成熟期，竞争充分的市场已经形成，百姓购房自住消费的时代已然来临。 综合来看，良好供应形势的持续，对城市郊区居住认可度的提高和投资需求的锐减、购房行为的日渐理性，将会使明年的供需关系发生逆转，特别是供应量比较大的区域，随着中小户型、中低档房源的增多，以往比较突出的供求的结构性矛盾将会得到缓和。 热点地区降温 边远地区房价上涨空间广阔 2006年，我们有理由猜测：在各地地产格局重组之际，千帆竞发、百舸争流，谁将领衔主演这部精彩的大戏？北京、上海、天津等中心城市的楼市，买方市场依然不变，但不发达地区的楼市将因为交通的改善和政府对农村建设资金投入的加大，而快速上涨。 无论片商、发行人还是导演，都必须在剧本上大做文章，选择什么样的剧本，其实很大程度上决定着怎样的票房；每一件产品，都在寻求差异化，那么，下一个精彩的登场将如何诠释人们的居住梦想？究竟将以何种方式演绎登场？更为关键的是票房结局：2006年的票房，究竟是豪宅还是大众住宅？究竟是城市公寓还是郊区别墅？究竟是价格制胜还是品质主导？究竟是黑马还是品牌企业？这显然是一个变数。 供应量的充足将使得楼市的竞争更加充分，而竞争的结果就是优胜劣汰，居住价值高的城市、品质好的楼盘将继续受市场追捧，反之则乏人问津。 小城镇的房价因为大量农村建设资金的到来，将成为涨幅最大的一个热点。 就整体的房价而言，由于2006年楼盘的上市会比较集中，供需关系的逆转将使整个市场的房价缺乏上涨的动因；同时，由于宏观政策防“大起大落”，房价急剧下降的可能性也不大。因此2006年的房价整体会将是中心城市平稳，小城镇攀升。 但平稳并不意味着无变化，好坏共涨的年代开始终结。居住价值高的区域价格可能会继续攀升，如北京的通州；而价格背离价值的区域，低价入市的新盘将会增多。同理，综合品质好的楼盘，价格也会更加坚挺，而那些品质一般却打出高价的滞销房，来年一定会有比较大的折扣回馈给购房者。 进入细分市场 产品升级换代加快 产品升级是激烈竞争的必然。此前，因为“无竞争”，因此同质化现象才如此严重。竞争时代来临之后，开发商想赢得市场，就只能从产品出发，提升楼盘品质。从高科技应用上看，节能地产是大势所趋；从楼盘附加值来看，精装修产品将会增多，并且所用的装修材质、家电品质等都会升级；从楼盘附加的服务上来看，采用酒店式管理的也会增多。 同时产品将更加细分，从户型上看，前几年，大户型是楼市的主流供应，三房户型多层在平方米；高层更是基本在140平方米以上才有好的户型，左右的两房随处可见。户型的大而无当直接造成总价偏高、性价比降低，间接造成资源浪费。在市场竞争的作用下，户型瘦身将真正开始启动。从价格上看，也会出现层次，中、高、低档建筑都会有人做，以满足不同收入的家庭的需求。 在营销方面，楼盘将更注重其核心价值的展示。目前，市场上已经出现了一些样板房、现房、准现房销售的楼盘，但在这其中，绝大部分楼盘都是因为销售滞缓等原因被动采取这种营销模式的，主动采取现房、准现房销售的还不多。但今时已不同于以往，明年销售形势将更加严峻，随着购房者对实实在在的居住价值的日趋关注，主动的体验式营销将越来越多。 遏制投机炒房 自住消费将得到鼓励 由于宏观调控取得成效还不稳定，导致住房价格涨幅再次失控的苗头和因素依然存在。一些地方经济市场非常依赖，一旦经济有所下滑，立即想到房地产业的拉动作用。导致国家的一些政策不能全面执行。地方投机、炒房情况有所好转，但仍然较严重。市场机制也不健全，市场化的程度还不高。因此，整体来讲2006年房产市场仍然不能放松，要警惕反弹巩固2005年调控成果。 房地产领域，总体上来讲仍然是需求大于供给，目前买卖双方的博弈是暂时的，房地产业整体上仍是拉动消费需求的上行力量。经过宏观调控，当前，经济已经逐渐稳定下来，稳定期的一个重要的政策目标是积极培养、引导健康的住房消费，从而稳定经济增长的源头性因素。因此下一步国家一定会积极鼓励自住性购房消费。建设部政策研究中心主任陈淮不久前透露，2006年将是鼓励住宅消费年，以扩大内需。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓也认为，无论从国内经济形势还是从国际经济形势看，2006年，中国都要鼓励内需。 以往，由于房地产市场行情火爆，较高的利润空间吸引了许多投机企业进入房地产市场，这类企业大多以短期投资获取暴利为目的，并非长期行为。在房地产市场日益成熟的发展过程中，这些企业将面临着淘汰。 同时，企业间的关系也将迈入一个新的时期，进入“竞合时代”。以往，同一板块的企业间往往是你死我活地拼杀，而从目前的形势来看，企业的关系将呈现出既有竞争又有合作的特征。竞争是一种良性的竞争，主要存在于品质、性价比、服务和特色等几个方面；合作主要是在区域形象推广上，比如说企业产品功能上的互补、售楼处楼盘的相互推荐等等。