供需上演拉锯战上海楼市仍胶着.蹭飞

刚刚过去的7月上海楼市成交仍显胶着。据相关研究机构发布的，7月上海商品住宅供应量及成交量与6月几乎持平，依然在低位徘徊；成交均价却稳立19000元/平方米以上，环比6月甚至出现微幅上涨。僵持、观望依然是上海楼市7月的关键词。

佑威及楼市专评联合提供的数据显示，2010年7月，全市商品住宅成交面积为4 万平方米，环比6月略微增加2. 8%，而与2009年7月相比，仅为其整月的2 %，成交量依旧处于相对的低位徘徊。与此同时，7月全市商品住宅成交均价仍高达19 1 元/平方米，环比6月微幅上涨0.76%，

目前法定代表人为周波的两家公司即沈阳东方钢铁有限公司和辽宁东钢国贸有限公司在前不久的9月从环线来看，外环以内区域成交出现量升价跌的态势。7月全市外环以内区域商品住宅成交面积为9. 万平米，虽只占总成交量的五分之一，但环比上月大涨了44.7%。与成交面积大涨相对应的是均价的大幅下跌，7月外环以内商品住宅均价仅为 1065元，环比上月大跌16.2%。“上海滩大宁城”等均价低于 万元的项目大面积成交，是造成这种局面的主要原因。

中国信息集团的数据显示，自4月底楼市调控政策出台以来，月上海商品住宅的月供应量分别为128万平方米、94万平方米、51万平方米和55万平方米，成交量分别为106万平方米、 1万平方米、42万平方米和4 万平方米。这两组数据表明，在调控效力释放了 个月后上海楼市的供需量仍在低位徘徊，买卖双方对下半年楼市走势的不确定性，造成了目前双方胶着、观望情绪依然浓重。

但开发商在经历了一轮推盘滞消后，采取了更加谨慎的推盘策略，试探市场的意图也愈加明显。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，7月楼市与6月出现了相类似的成交“前低后高”情形，月初成交相对不足，月末开发商则加大供应并通过各种优惠促销手段，集中成交造成局部热销的假象。7月最后一周（7月26日-8月1日），全市商品住宅成交面积达到15.4万平方米，环比前周大涨 4%，自4月26日以来首次突破15万平米。7月下半月上市的项目基本上是都能获得80%的去化率，这表明大量购买力积压，浓厚观望情绪的背后是购房需求正在等待房价的回归合理。

中国房产信息集团分析师薛建雄也认为，购房需求不能获得释放，积压过久必然反弹；而成交量一旦反弹，目前库存量并不大的开发商必然会再度提价，这也给调控增加了难度。因此，目前调控的关键在于是如何大量增加供应量，逼迫市场上的空置房源大量抛售，以及通过大量保障房的入市，来缓解市场上积压的刚性需求，从根本上巩固调控效果。