央行房贷政策调整谁来接住下落的刀.蹭飞

1、为什么调整？

9 0房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

2、如何调整？

此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金规则等，这次的措施主要是：

1）鼓励业金融机构继续发放性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

2）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和能力等合理确定。

解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期。

进一步发挥住房公积金对合理住房的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；

解读：公积金贷款购买首套房的首付比例降至20%，符合预期。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 0%。

解读：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至 0%，超预期。

按照支持合理住房需求（自住型）下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京上海放开限购的可能性较低。

、对房地产市场的影响？

短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。

曾经第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。

第四，中央已经放弃了200 年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

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