雅居乐全线降价南京或将成为下一城

2014年第一季度，随着杭州“楼王”打下降价第一枪，整个房地产市场的预期突然变得谨慎起来。随后，常州楼盘6折甩货、万科北京新盘降价入市、南京两楼盘每平售价直降25%等一系列纷至沓来，让红火的房地产市场温度骤降。一些开发商甚至开始布局全面下调房价，港资地产龙头九龙仓旗下常州两盘大幅降价、杭州项目“贴成本”低开入市，让长三角地区房地产市场越发悲观；而在内地地产巨头中，雅居乐则当起了降价急先锋，已先后在全国多个区域掀起了大幅降价风。 雅居乐的“降价之旅” 2月21日，常州雅居乐星河湾正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼。在这部分房源中，精装均价1 000元/平方米，毛坯均价7000元/平方米，而此前该楼盘对外宣称的毛坯房源均价为12000元/平方米。这意味着，雅居乐此次开盘已是“六折甩货”。 本月初，由雅居乐和星河湾联合开发的成都高端楼盘“铂雅苑”突然宣布降价。毛坯房均价由早前的8800元/平米降至7000元/平米，精装房均价直接从之前的18800元/平米降至1 000元/平米左右。一时间，铂雅苑降价成为成都房地产行业热议话题。 近日，雅居乐的降价风已经刮到了它的大本营华南地区。 位于佛山主城禅城区亚艺湖板块的雅居乐曼克顿山， 月21日传出最低优惠活动价可达8600元/平方米，较该盘首推报价15000元/平方米大幅下降。值得注意的是，该项目曾为昔日佛山“地王”。2010年12月，雅居乐经过5个小时255轮竞拍，以5.25亿元总价拿下该地块，折合楼面地价为7121元/平方米。 同时，佛山另一项目雅居乐花园相关负责人也对外称，该项目近期推出全新组团的团购售价将会让市场“非常惊喜”。 为何会是雅居乐？ 在内地众多大牌房企中，雅居乐缘何成了本轮降价的急先锋呢？ 今年1月8日晚，雅居乐发布12月销售公告显示，201 年全年雅居乐实现销售金额为40 .4亿元，未能完成420亿的销售目标。而根据中国房地产测评中心的显示，碧桂园201 年销售金额达到1097. 亿元，恒大201 年销售金额达到1082.5亿元。同为“华南五虎”，雅居乐已经被碧桂园、恒大远远地甩在身后。 克而瑞研究中心的报告显示：雅居乐的产品线大致可以分为地产、高端产品和中低端刚需产品。自从清水湾项目成功后，雅居乐的中低端产品就日渐减少，近三年楼市产品更多是低密度物业、中高端物业的开发。近两年来，受到调控和经济增速持续下滑的影响，以清水湾为代表的旅游地产项目销售下滑严重，这些物业开发的最大难题就是去化效果难以让人满意。而大量的资金投入，较慢的现金周转，使得企业资金压力较大。 一边是销售任务不达标，另一边则是在土地市场上花费猛增。201 年雅居乐仅4月和5月就已收揽多幅地块，分别在扬州、上海和南京购入新地块，总面积达110万平方米，区域项目数量增至9个。截止去年10月底，雅居乐地产年内拿地金额总计约为117亿元，而其2012年全年拿地支出仅为27.94亿元，2011年则为15.7亿元。 尚房地产研究机构研究员张丽君向大众证券报和财信表示，让雅居乐放下身段大幅降价促销的原因还不仅仅在于房源销售压力以及土地款压力，雅居乐董事长陈卓林今年为集团定下了冲700亿元的销售目标，这或许真正成了悬在雅居乐旗下各个项目负责人头上的达摩利斯剑。 降价风还将刮向哪里？ 在雅居乐地产项目的布局中，南京无疑是最为重要的城市之一，仅201 年，雅居乐就有长乐渡花园、藏龙御景、雅居乐滨江花园三个项目同时在售。 其中，雅居乐滨江花园更是其所在片区的地王。该项目由两块地组成，在2010年10月的那场土地拍卖会上，第一幅地块在加价 50轮后成交，溢价高达5 8%，刷新该板块楼面地价新纪录；第二幅地块溢价同样高达5倍以上，楼面地价高达781 元/平米，再度刷新前面的地王纪录，更是逼近相邻地块楼盘的销售价。 由于三个项目的土地价格都不菲，它们上市销售的定位都非常高端，其中长乐渡花园为明清风格院落式联墅，藏龙御景和滨江花园则是大户型高层豪宅。 然而，由于它们的目标人群正好是当下楼市调控的目标人群，目前三个项目全部陷入滞销状态。根据南京上房地产的数据显示，长乐渡花园今年1月2 日推出的4栋房源，认购量和成交量至今都为零；藏龙御景去年8月份推出的 栋房源，至今成交率不足10%；雅居乐滨江花园的成交情况也是一片惨淡，去年11月开盘至今，成交比例同样不足10%。 由于销售不畅，雅居乐南京三大项目的销售进度也都被打乱。根据雅居乐向南京市住房和城乡建设委员会上报的预售方案，长乐渡花园在 月1日会有一次开盘计划，滨江花园在去年11月15日有一次加推房源的计划，现在看来，这些计划都已经向后推迟了。 “雅居乐三个项目当时推出的时候，南京楼市的景气度是比较高的。在高景气度下，雅居乐三个项目还是都陷入了滞销，我觉得它后面的销售就很不乐观了”，南京房地产业内一位不愿具名的人士接受大众证券报和财信采访时表示，从 月份起，南京楼市受各地降价的声音影响，购房者已经开始进入观望状态，他们对房价上升的预期不像去年那么高了，在这样一个局面下，“雅居乐要想完成目标任务，快速回笼资金，南京的项目要么跟其它城市一样，大幅降价促销；要么就是做规划的调整，一些还没有开发的房源，赶紧转成中小户型的刚需产品”。

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