内地商业物业难以停靠的下一站.源泉

位于北京地段的华贸中心写字楼不久前完成了身份的转换，当其从机构投资者持有转换到散户持股时，并未受到期待中的“礼遇”。 201 年12月5日，春泉产业（）在港交所上市，该信托旗下物业包括两幢超甲级写字楼，分别是华贸中心写字楼1座、2座，以及位于上述两幢写字楼地库的约600个停车位。公开资料显示，早在2006年，华贸置业就将两栋写字楼出售给了日资背景的私募，并共同成立了资产管理公司。 截至201 年6月末，这部分物业共有125名租户，其中、德国软件公司SAP AG和美国出版商康泰纳仕为大客户。从租户客源来看，分散但较为优质。从2010年至201 年上半年，这部分物业的平均出租率从90％上升至96％。 但上市当日，春泉股价开报 .64元，较发行价 .81元，低近4.5％。截至2014年1月22日收盘，春泉股价已跌至 .14元，且交易量有萎缩的趋势。 春泉产业信托便是近几年来开发商口中提及频率颇高的的一种。它的原理是，把有稳定租金收益的大型物业转变成证券。当凝固的建筑变为可以流动的金融资产时，开发商可以一次性收回投入的资金，而小型投资者则可投入少量资金，分享一栋大型物业的收益。 不惟春泉产业信托，旗下的汇贤产业信托（）也曾受到市场的冷遇。2011年4月29日，汇贤信托上市，发行价为5.24元，此后一路走低，迄今未能超越发行价。 彭博房地产行业分析师方兴在接受21世纪经济报道采访时表示，在香港上市的REIEs大多数是民企，以利润最大化为主要目的。高估值带来的是更大规模的募资额，但收益率却较低，难以吸引更多的投资者。相反，在新加坡上市的REITs多以国企为主，他们并不追求更多的募资，而是希望做好市场，使其成为亚洲最有吸引力的REITs发行市场。在新加坡发行的REITs，收益率普遍高于在香港发行的REITs，平均收益率超过7％。 21世纪经济报道翻阅年报发现，表现较好的越秀REITs，以2012年12月 1日收市价 .68港元计算，每个基金单位分派的收益率为7.2％。汇贤产业信托2012年同期的年度化分派收益率为6.45％，不过201 年上半年按年度化分派收益率放缓至6.16％。春泉产业信托给出的201 年分红年化收益率预测仅在4.94％-5.2 ％。华贸中心尚如此，国内其他开发商离REITs似乎更遥远。 高力国际北京分公司投资服务部董事辛勇在接受21世纪经济报道采访时表示，国内真正具备REITs发行条件的物业，即，既处于核心地段，又有稳定的租金回报，还要有离岸结构的物业，屈指可数。 辛勇认为，决定REITs在二级市场表现的关键因素，既取决于物业本身，也受资产管理人能力的影响。另外，在二级市场上是否有足够多的投资人接受此类产品，发行前公司的投资策略，以及投资人的结构选择、整体市场氛围如何都是影响因素。 世邦魏理仕通过投资模型对中国15个主要城市写字楼市场的分析显示，一线城市仍是投资热点，其中北京与上海在被命名为“MarketScore”的投资模型排名中分列第一、二位。一线城市的突出表现，主要得益于其写字楼市场相对较低的风险和较稳定的预期投资回报，以及良好的市场基本面。但一线城市面临的主要挑战是投资回报率偏低。据世邦魏理仕显示，四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4％至5％之间。 莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文进一步指出，如果说一线城市的商业物业距离发行REITs距离尚远，二、三线城市的商业物业更难被打包上市。这些城市出现很多跟风开发的商业综合体，从8万平方米到15万平方米不等的购物中心，但其购买力根本承受不了如此大的消化量。 英国皇家特许测量师、高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇预测2014年的市场走势称，“二线城市的商铺市场整体而言，市场租赁竞争越发激烈，空置率上升，租值降低的压力更大。” 好消息是国内有望放开REITs的限制。全联房地产商会创会会长聂梅生不久前透露，据其与银监部门的沟通得到的信息，银行不再认为房地产是最好的优良资产，而REITs是值得期待的。（ 徐炜旋）

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