地王重现上海房企再赌中高端市场.鼓励

上海土地市场迎来久违的大热，地王迭出

10月10日下午，经过445轮激烈竞价，上海保利联合信保（天津）以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%，成为今年上海新的总价地王。此前的9月29日，申电投资以20.5亿元的总价摘取了黄浦江沿岸综合开发E18单元地块，成为上海今年以来总价和单价双项“地王”。

此外，10月12日上海市杨浦区平凉街道22、2 街坊地块（下称平凉路地块）也将进入现场竞拍环节。虽然该地块出让面积与徐汇滨江地块同为6.7万平方米，但起始总价却超出了后者1亿元，高达 2.58亿元。

到第二天又发生同样的事情房企敢于抢地的动力，是此前销售好转，资金大量回笼。今年月，各主要上市房企均超额完成目标。例如（）累计签约销售756亿元，按年增长 2%；世茂房地产（0081 .HK）合约销售 56.98亿元，超过全年销售目标 07亿元人民币的16%；佳兆业（016 ） 达110亿元，按年增长7%；越秀地产（0012 ）累计完成约110.2亿元，同比上升1 4%；禹洲地产（）实现51.48亿元，增长51%。

据统计，万科、保利两巨头前三季度分别斥资逾 00亿元增加土储，其中万科为164亿，保利加上10月10日的地价款则近200亿。根据两家公司10月10日销售简报，9月份，万科实现销售金额120.4亿元，按年下降 .8%；保利地产实现签约金额77.59亿元，按年增长15.19%。

在标杆房企的带动下，土地市场呈现一片繁荣景象。全国数个主要城市的土地市场在9月末集中成交，仅京沪两地9月29日当天就分别出让8幅及5幅地块。而上海市场则连续出现两个地王，并有一个地王已是箭在弦上。

中原集团研究中心研究主任葛岭认为，今年供地计划落实程度不高的地区，后期或将继续增加供应，部分房企逢低储地的积极性也将大增。

“从市场中高端市场走势来看，尽管经历了今年 -7月份的市场集中放量之后出现了短期回落的现象，但是，这些”地王“开发入市是2年以后的事情，短期内并不会影响中长期上海市中心中高端市场的活跃性及稀缺性。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，以保利新地王为例，这一楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价也并不高，其成交楼板价为27055元/平方米，而周边在售的绿地海珀旭晖今年至今的成交均价在6 8 2万元/平方米，板块内商品住宅均价也在6万元/平方米左右。土地成本相对较低为今后中高端楼盘定价提供了适当的空间。

张宏伟同时指出，在整个楼市“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，对大多数中小房企而言只能望而却步。今年以来，高溢价和地王地块，大多数地块位置区位确实比较好，但这些地块不代表整个市场的趋势。

从上述企业拿地的时机及原因来看，一方面是市场成交量持续回升之后房企对后市看好；另一方面，此时正值政府大规模推地的时机，对于此前高价拿地的房企而言也是比较好的拿地“换仓”时机。

张宏伟认为，如果当前土地市场正在酝酿年土地市场复苏的，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

2012年9月前后，上海市房管局先后两次发文强调限购政策须从严执行，政策的从严执行对于中高端楼市影响较大，从目前来看，中高端市场放量的 -7月窗口期已经过去，中高端市场成交量有可能因此走低，从结构上为整体楼市价格降温。

2012年8月以来，上海中高端商品住宅市场已出现成交下滑的局面。同策咨询研究中心显示，2012年9月上海市单价4万/平方米以上商品住宅成交面积仅为5.50万平方米，市场占比由今年 月成交量回暖以来的9%-10%下滑至6.79%，成交均价也由于高端楼市成交量的萎缩回调至21696元/平方米，回到2万/平方米以下。